Überwachung von Abdichtungsarbeiten auf Balkonen

Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 21.4.2008 – 5 U 22/08 – verletzt ein Architekt seine Pflicht zur Bauüberwachung, wenn er sich um die Abdichtungsarbeiten auf einer Dachterrasse nicht kümmert. Bei derart schadensträchtigen Arbeiten ist der Architekt gehalten, unabhängig von regelmäßigen Überprüfungen auf der Baustelle, aufmerksam zu handeln. Die Abdichtung von Balkonen und Loggien gilt nämlich als besonders überwachungsbedürftig. Derartige Arbeiten muss der Architekt konkret einer Überwachung unterziehen. Der Bauleiter darf eben nicht auf eine ordnungsgemäße Ausführung durch den Handwerker vertrauen.

Auch wenn Handwerker solche Arbeiten in der Regel ordentlich ausführen, dient die Bauleiterbestellung gerade dem Ziel, seltene, aber nach der Lebenserfahrung immer wieder auf­tre­tende Fehler, die besonders gravierende Folgen haben können, zu vermeiden. Dass der Architekt zu diesem Zweck auf der Baustelle in regelmäßigen Abständen vorbeischaut, reicht hierbei nicht aus. Er muss die Abdichtung zudem kontrollieren, be­vor das nächste Gewerk in Angriff genommen wird, das dazu führt, dass der Mangel nicht mehr erkannt werden kann.

Wenn der Architekt auf Schadenersatz in Anspruch genommen wird, kann er sich bei diesem Sachverhalt nicht auf die regelmäßige gesetzliche Verjährungsfrist berufen. Er hat nämlich den Mangel arglistig verschwiegen. Arglistig verschweigt, wer sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung seines Vertragspartners von erheblicher Bedeutung ist, nach Treu und Glauben diesen Umstand mitzuteilen verpflichtet ist und ihn trotzdem nicht offenbart.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels liegt auch dann vor, wenn der Architekt den Mangel als solchen wahrgenommen hat, seine Bedeutung als erheblich für den Bestand oder die Benutzung der Leistung erkannt hat, ihn aber dem Auftraggeber pflichtwidrig nicht mitgeteilt hat. Das arglistige Verschweigen eines Mangels setzt die sichere Kenntnis des Mangels und damit das Bewusstsein, die Leistung vertragswidrig erbracht zu haben, voraus. Es genügt nicht, dass der Mangel dem Architekten hätte bekannt sein können und müssen oder dass er damit hätte rechnen können, dass bei der Ausführung der Arbeit möglicherweise nachlässig und unfachmännisch gearbeitet worden ist.

– Dr. tt –

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