Einzelbüros einer Frankfurter Bankfiliale in Rekordzeit zu Gruppenbüros umgebaut

Im Frankfurter Stadtteil Eschborn hat ein Trockenbauunternehmen 1700 m² Bürofläche in Rekordzeit umgebaut. 13 Wochen lang machten die Handwerker immer freitags ab 13 Uhr bis spätestens Samstag 17 Uhr aus Einzelbüros Gruppenbüros für 8 Mitarbeiter. Montags bezogen diese dann die neuen Räume.

„Unser Kerngeschäft ist Trockenbau, verstärkt montieren wir Abhangdecken. Wir errichten viele Gipskartonkonstruktionen, stellen natürlich Gipskartonwände und machen viel Akustikbau. Aber weil wir noch über einen kleinen Bauhof mit einer Lagerhalle verfügen, sind wir zudem in der Lage, spontan auf Sonderwünsche unserer Kunden zu reagieren“, erläutert Innenarchitektin und Projektleiterin Claudia Voigt.

Die Anfrage erhalten hatte die 50 Mitarbeiter umfassende Frankfurter Niederlassung der Apleona R & M Ausbau GmbH, weil sie vor Jahren für diese Bank einen kleinen, nur 60 m² großen Mieterumbau in der Frankfurter Innenstadt durchgeführt hatte. Gezielt fragte der Kunde an, ob man sich in der Lage sähe, nur an den Wochenenden Einzelbüros zu größeren Einheiten umzubauen. Dabei umfasste das Soll zunächst nur den Umbau einer Fünfer-Einheit an einem Wochenende zu einem Großraumbüro für acht Mitarbeiter. R & M Ausbau Frankfurt wusste um sein gut eingespieltes Team und auch um die Zuverlässigkeit seiner Nachunternehmer sowie seines Entsorgers, so dass sie das Projekt nicht nur als einer der Günstigsten anbieten konnten, sondern gleichzeitig zusagten, zwei Einheiten auf einmal umzubauen und samstags bereits fertig zu sein. Die in Aussicht gestellte Schnelligkeit sowie der Umstand, dass auch der Logistik- und Möbelspezialist Apleona HSG Facility Management mit eingebunden war, gaben den Ausschlag und brachten den Zuschlag.

Vorbereitung

Zu Recht ist Claudia Voigt stolz, dass das Projekt nicht zuletzt wegen der peniblen Vorbereitung so problemlos verlief. Normalerweise betreut sie drei bis vier Projekte parallel, in Stoßzeiten können es auch schon einmal zehn werden. Doch dieses Sanierungsprojekt hat sie rund acht Wochen lang im Vorfeld des ersten Umbauwochenendes exklusiv organisiert. Zu klären war dabei vor allem eine zuverlässige Just-in-time Anlieferung. Denn der Bauherr stellte keine Flächen für eine Baumateriallagerung zur Verfügung. Auch durften keine Abfallcontainer aufgestellt werden; der gesamte Bauschutt musste spätestens nach jeder Teilmaßnahme abgefahren sein.

Die Schwierigkeit lag beim Einkauf darin, beispielsweise für die erforderlichen 1700 m² an Teppichboden einerseits einen Mengenrabatt auszuhandeln, andererseits aber die Materialien in verhältnismäßig kleinen Einheiten peu à peu angeliefert zu bekommen. Das gleiche galt für die Akustiksegel; zehn kamen in jedes neue Großraumbüro. Somit wurden 20 Akustiksegel pro Woche verbaut, aber natürlich wollte man einen guten Preis für das Gesamtvolumen von 250 Stück haben.

Da sich kaum ein Zulieferer darauf einließ, bestand die Lösung in einer Zwischenlagerung auf dem R & M
-Bauhof in Rödermark, ebenfalls eine Besonderheit im Apleona-Konzern. Freimütig gesteht Claudia Voigt ein, dass das Projekt ohne die eigene Lagerhalle nicht so einfach zu bewältigen gewesen wäre; man hätte geeignete Ausgleichsflächen anmieten müssen – ein zusätzlicher Kostenfaktor.

Ablauf

Rückblickend stellt Polier Christian Becker fest, dass die schmale Anlieferungszufahrt eigentlich das größte Problem war: „Jeder, der einen Lkw hatte, wollte da zuerst rein und wieder raus!“ Anfangs gab es die ein oder andere hitzige Diskussion und man musste den einen oder anderen Fahrer „nett einsammeln“ und zum „Kaffeetrinken“ schicken. Da gab es den eigenen Kleinlaster, der im Pendelverkehr zwischen der Lagerhalle und Eschborn unterwegs war, sowie den anliefernden Möbelwagen und den abfahrenden Pritschenwagen des Entsorgers, vom Elektriker ganz zu schweigen.

Freitags

Um 12 begann freitags der Rückbau der Einzelbüros. Generell wurden dieselben Arbeiten nie gleichzeitig in beiden Sanierungseinheiten ausgeführt, sondern immer nacheinander vollzogen. So brauchte man nur einen Satz von Werkzeugen und Leitern. Polier Becker war wichtig, dass seine Mitarbeiter diszipliniert vorgingen und nicht mit verfrühten Teilarbeiten ausscherten.

In den ersten zwei Stunden wurden die alten Möbel herausgetragen, die alte Beleuchtung sowie natürlich die Trennwände demontiert und der alte Teppichboden entfernt. Die Tage zuvor mussten die Mitarbeiter ihre Arbeitsplätze auflösen und in Umzugskartons packen. Diese blieben während der Umbauarbeiten im Flur auf der Ebene stehen und wurden am Ende wieder in die sanierten Räume gestellt.

Sodann zog der Elektriker im bestehenden Hohlraumfußboden neue Kabelstränge und legte neue Bodentanks an, während parallel dazu Monteure zunächst alte Dübellöcher schlossen und neue Haken für die Pendelleuchten und die Akustiksegel setzten.

Nach einer eingehenden Säuberung und dem Auftragen von Teppichfixierung auf dem vorhandenen Doppelboden wurde der in Fliesenform gelieferte Teppichboden verlegt. Erst nach Einbringen des Teppichbodens kamen die Maler, legten Folie aus und strichen die Decke und alle offenen Wandflächen weiß. Da die Flurtrennwand aus einer Sichtholzkonstruktion mit großen Glaseinlagen und die Fassade aus Fensterbändern mit einer Metallbrüstung bestehen blieb, hielt sich der Aufwand für die Maler sehr in Grenzen. Der Freitag endete meist gegen 23 Uhr mit der Deckenmontage der Akustiksegel.

Samstags

Samstags begann man um 7 Uhr mit der Montage von Pendelleuchten aus dem Bestand und dem Verschließen der Bodentanks. Nach dem Entfernen der Schutzfolie vom Teppichboden und dessen Säuberung fingen die Möbelbauer mit dem Aufstellen des Mobiliars an, während die Trockenbauer die früheren Stoßkanten der demontierten Trennwände beiarbeiteten. Schließlich stellten IT-Spezialisten die neuen vorkonfigurierten Desktop-Rechner und Flachbildschirme auf und nahmen diese in Betrieb. Mit zunehmender Routine endeten die Ausbauarbeiten immer früher, zuletzt schon um 13 Uhr; anschließend führte ein Reinigungsunternehmen nur noch eine umfassende Grundreinigung der Räume durch.

BIM – Building Information Modelling

Auch wenn man es bei so einem Projekt nicht erwartet, war dieses eines der ersten Projekte, das bei R & M in Building-Information-Modelling (BIM) abgewickelt wurde. BIM bezeichnet dabei eine dreidimensionale Computerplanung, bei der nicht nur die zu bauenden Gebäudeformen im Rechner dargestellt werden; das Bauprojekt wird auch in seine tatsächlichen Bestandteile zerlegt und mit BIM virtuell zusammengefügt. Diese Bestandteile sind als solche namentlich im Programm mit ihren Eigenschaften hinterlegt. Für die Abrechnung können aus BIM auf Knopfdruck die Massen ausgelesen und beziffert werden. Während der Bauausführung kann BIM zudem als Werkzeug zur Mängelbeseitigung genutzt werden. Mit einer GPS-Einbindung weiß der Tablett-PC eines Bauleiters bei dessen Gang über die Baustelle genau, wo sich dieser gerade befindet. Sieht er Mängel, kann er im Modell sofort die entsprechende Stelle aufrufen und an dieser einen Vermerk machen (taggen). Diese Information wird dann per Mail an den entsprechenden Nachunternehmer gesandt – verbunden mit der Aufforderung, diesen Mangel abzustellen.

Autor

Dipl.-Ing. Robert Mehl studierte Architektur an der RWTH Aachen. Er ist als Architekturfotograf und Fachjournalist tätig und schreibt als freier Autor unter anderem für die Zeitschriften bauhandwerk und dach+holzbau.