Risse – Optik und Recht

In der bauhandwerk 10.2026 haben wir uns mit der technischen Bewertung von Rissen befasst. Nun folgt die optische und rechtliche Bewertung. Die optische Bewertung von Rissen ist die einfachste und gleichzeitig schwierigste Art der Bewertung. Dies liegt daran, dass diese nicht auf objektiven Parametern beruht, sondern je nach Perspektive und Interessenlage subjektiv und damit angreifbar ist.   

In der Praxis stellt man oft fest, dass sich feine Haarrisse in einer fertig gestellten Putzoberfläche für den Maler oder Stuckateur als „normal“ und „üblich“ darstellen oder sich noch im Toleranzbereich befinden sollen, während der Bauherr oder Architekt die gleiche Putzfläche als mangelhaft ablehnt. Die Schwierigkeit besteht darin, dass Risse nicht isoliert auftreten, sondern weitere Auswirkungen haben können. So verschmutzen Risse in der Regel schneller und werden dadurch sichtbar. Gleiches gilt für Farbtöne und Oberflächenstruktur. Auf glatten Putzoberflächen sind Risse deutlich besser zu erkennen als auf einer Kratzputzstruktur von 2 mm. 

In einschlägigen Regelwerken wird daher ausgeführt, dass Risse bis 0,1 mm auf glatten Oberflächen (gefilzt, geglättet oder verwaschen) beziehungsweise bis 0,2 mm bei einem Strukturputz mit einem Größtkorn von ≥ 3 mm (Kratzputz/Rillenputz beziehungsweise Reibeputz/Scheibenputz) noch als akzeptabel gelten und nicht zu bemängeln sind (wobei Letzteres eine rechtliche Bewertung ist). Werden weiße Oberputze mit einer Farbe gestrichen, sind Risse deutlich besser zu erkennen als bei einem durchgetönten Oberputz.

Die Position des Betrachters

Für die optische Bewertung wesentlich sind unter anderem Abstand des Betrachters, Blickposition, Lichtverhältnisse oder Beleuchtung, gegebenfalls Witterung sowie notwendige Hilfsmittel und/oder Mess-
methoden. In der Praxis gilt allgemein die Aussage, dass Risse eine unwesentliche optische Beeinträchtigung der Oberfläche darstellen, wenn diese aus etwa 3 m kaum oder nicht mehr sichtbar sind. Risse sollten immer nur aus der Position bewertet werden, aus der diese üblicherweise wahrgenommen werden. 

Deshalb wäre es unangemessen, einen Riss beispielsweise im oberen Teil der Fassade zu bewerten, wenn hierzu das Aufstellen eines Gerüstes oder einer Hebebühne notwendig ist oder benachbarte Dachflächen betreten werden müssen. Als unverhältnismäßig gilt auch, wenn zum Sichtbarmachen eines Risses die Putzoberfläche mit Wasser benetzt werden muss, erst recht an Stellen, an denen kein Regen hinkommt.

Öffentliche Wahrnehmung als Streitpunkt

Ein häufiger Streitpunkt ist die Sichtbarkeit von Rissen in der öffentlichen Wahrnehmung. So sind Fassaden zur Straßenseite oder repräsentativer Gebäude anders zu bewerten als Hinterhoffassaden im sozialen Mietwohnungsbau. Letztendlich geht es bei der optischen Bewertung von Rissen um die Verhältnismäßigkeit der Risserkennung und gebrauchsübliche Bedingungen. Beide Punkte werden ganz wesentlich davon beeinflusst, wo sich die Risse befinden, wie viel Risse aufgetreten sind, wie groß der Anteil der mit Rissen behafteten Fläche an der Gesamtfläche ist, ob die Risse sofort und gut erkennbar sind und ob die gerissene Fläche eine besondere gestalterische und/oder repräsentative Bedeutung hat.

In der Praxis der Sachverständigen hat sich bewährt, eine nach Oswald/Abel entwickelte Methode zu verwenden, um die optische Hinnehmbarkeit von Rissen zu bewerten. Grundlage dieser Matrix sind die Anforderungen der DIN 18 202 „Toleranzen im Hochbau“. Hierbei wird in der Regel von einem Mangel ausgegangen, wenn die in der Norm beschriebenen Toleranzen der Oberfläche überschritten wurden. Diese dienen zudem zur Bewertung, ob ein (merkantiler) Minderwert angemessen ist oder eine Nachbesserung erfolgen muss. Dieser Wert muss durch Skalierung  ermittelt werden.

Ein Minderwert kann nur geltend gemacht werden, wenn der Mangel nicht als „Bagatelle“ anzusehen ist oder eine Nachbesserung „unverhältnismäßig“ ist. Beide Parameter – Bagatelle und unverhältnismäßig – sind sehr subjektiv. Hinzu kommt, dass die Anwendung dieser Praxis durch Sachverständige bei Juristen stark umstritten ist.

Rechtliche Bewertung

Grundlage für eine rechtliche Bewertung von Rissen ist der Mangelbegriff nach BGB und der VOB/B. Der Auftragnehmer (AN) hat das Werk nach § 633 Abs. 1 BGB „frei von Sach- und Rechtsmängeln“ herzustellen. Diese Sachmängelfreiheit liegt zum einen vor, wenn das Werk die „vereinbarte Beschaffenheit“ aufweist (§ 633 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ist eine Beschaffenheit nicht vereinbart, so gilt das Werk als mangelfrei, wenn es sich „für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung“ eignet (§ 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder sonst für die „gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann“ (§ 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB). Das Problem ist, dass die genannte Matrix nicht dem Mangelbegriff  im gesetzlichen Werkvertragsrecht entspricht. Das BGB unterscheidet nur zwischen „mangelfrei“ und „mangelhaft“.

Entgegen der Methode von Oswald/Abel kommt es im Rahmen des § 635 BGB nicht nur auf die Bedeutung des optischen Erscheinungsbildes im Verhältnis zum Grad der optischen Beeinträchtigung an, sondern auch darauf, ob und in welchem Umfang der AN den Mangel verschuldet hat.

DIN-Normen und andere Regelwerke

Bei der rechtlichen Bewertung von Rissen spielen die DIN-Normen und anderen Regelwerke eine gewichtige Rolle, auch wenn Juristen immer wieder darauf hinweisen, dass diese keine Rechtsnormen beziehungsweise Gesetze darstellen, sondern nur Empfehlungscharakter haben und nur unter bestimmten Voraussetzungen den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. 

Allerdings bezieht sich die Rechtsprechung meist auf Normen und unterstreicht damit die Vermutung, dass die Einhaltung die allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben. Dies führt in der Praxis in der Regel dazu: Werden die Vorgaben der Normen eingehalten, so hat der Auftraggeber (AG) zu beweisen, dass das Werk trotz der Einhaltung mangelhaft ist. Verstößt der AN indes gegen die Normen, so hat dieser zu beweisen, dass das Werk trotz der Nichteinhaltung mangelfrei ist.

Wer für Risse haftet

Für eine rechtliche Bewertung sind die Ursachen von Rissen essenziell, da für eine Haftung  nicht nur ein Mangel vorliegen muss, sondern vor allem der AG eine Verantwortung für diesen Mangel und dessen Ursache haben muss. Dies macht insbesondere eine Bewertung und Durchsetzung von Ansprüchen schwierig bei Rissen, bei denen mehrere Gewerke und/oder Baustoffe verwendet werden wie bei Verbundbaustoffen. 

Die Aufgabe besteht in diesen Fällen darin, die ursächliche Verantwortlichkeit im Rahmen eines Gesamtschuldverhältnisses herauszustellen. Dabei ist zu beachten, dass die Mängelrechte des AG – mit Ausnahme des Schadensersatzes und des Ersatzes vergeblicher Aufwendungen – kein „Verschulden“ des AN voraussetzen. Auf die unterschiedlichen Arten und Durchsetzung von Mängelrechten wie Nacherfüllung (§§ 634 Nr. 1, 635 BGB), Selbstvornahme (§§ 634 Nr. 2, 637 BGB), Rücktritt (§§ 634 Nr. 3, 323 BGB), Minderung (§ 634 Nr. 3, 638 BGB) sowie Schadensersatz, Aufwendungsersatz (§§ 634 Nr. 4, 636, 280, 281; 284 BGB) wird an dieser Stelle verzichtet.

Konkrete Bedenkenanmeldung

Neben der Pflicht, sein Werk mangelfrei herzustellen, trifft den AN auch eine Prüfungs- und Anzeigepflicht für Umstände, die die Mangelfreiheit des Werkes beeinträchtigen können – die so genannte Bedenkenanmeldung. Diese ist zwingend nicht nur an den Architekten, sondern auch an den AG zu kommunizieren und muss so konkret wie möglich erfolgen, damit die Tragweite der Nichtbefolgung auch für den AG eindeutig erkennbar wird.

Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche des AG beginnt grundsätzlich mit der Abnahme des Werkes (§ 640 BGB), also die Entgegennahme des Werkes als „fertiggestellt“ und mangelfrei und beträgt in der Regel fünf Jahre. Dabei ist eine Abnahme „unter Vorbehalt“ der im Abnahmeprotokoll gerügten Mängel dennoch als Abnahme mit dem entsprechenden Beginn der Verjährungsfrist zu werten. Abschließend soll noch erwähnt werden, dass ein Mangel im rechtlichen Sinn nicht zwangsläufig einen Schaden im technischen Sinn voraussetzt. Umgekehrt muss ein Schaden nicht zwangsläufig einen Mangel darstellen.

Frank Frössel ist Sachverständiger und Fachbuchautor für Bauwerksschäden und -instandsetzung.